Beberapa orang mungkin punya impian menjadi seorang pemilik kost. Dengan izin usaha kost yang dipahami dengan tepat, pekerjaan ini memberikan kepuasan tersendiri. Salah satunya adalah pemasukan yang rutin setiap bulannya dari penghuni kamar.

Kendati demikian, masih banyak yang berpikir bahwa menjadi pengusaha ini hanya sekadar mendirikan bangunan dan menyewakannya. Padahal tidak sesederhana itu. Seperti apa sebenarnya rincian yang tepat untuk merencanakan bisnis ini?

Izin Usaha Kost-Kostan

Sebelum memulai bisnis ini, Anda harus punya Nomor Induk Berusaha (NIB) terlebih dahulu. Kewajiban ini didasarkan pada Peraturan Pemerintah No. 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berbasis Risiko.

Mungkin Anda bertanya, kos-kosan termasuk bidang usaha apa? Jawabannya adalah jasa penginapan dalam waktu yang tidak singkat. Ini termasuk ketersediaan akomodasi untuk durasi yang lama atau sementara.

Penginapan yang dimaksud dapat berupa kamar, baik sendiri atau bersama atau asrama, yang diperuntukkan bagi pekerja musiman atau pelajar. Misalnya asrama, kos, atau tempat tinggal khusus pelajar dari institusi pendidikan tertentu.

Dengan demikian, KBLI kos-kosan termasuk dalam kode 55900 tentang “Penyediaan Akomodasi Lainnya”. Tingkat resikonya termasuk menengah rendah berdasarkan PP No. 5/2021, sehingga Anda wajib memiliki izin usaha Sertifikat Standar (SS) dan NIB.

Dokumen yang Harus Dipenuhi Pengusaha Kost

Nah, kalau Anda berminat menjadi bos kost-kostan, ada beberapa dokumen penting yang harus diurus supaya bisnis Anda berjalan sah dan tidak melanggar aturan. Ini berkas-berkas yang harus Anda persiapkan.

1. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Sebelum memulai usaha kost Anda, pastikan dulu Anda mengurus IMB untuk mendapat jaminan legalitas dan perlindungan hukum. Kalau tidak ada IMB, usaha rumah kost yang dibangun akan dianggap ilegal oleh pemerintah, bahkan terkena sanksi.

Harga untuk mengurus izin kos-kosan dan homestay hampir sama, tergantung dari aturan pemerintah daerahnya.

Rumus menghitung IMB rumah kost adalah: tarif dasar masing-masing daerah x indeks fungsi x indeks lokasi x indeks konstruksi x luas bangunan.

2. Izin Pemanfaatan Tanah (IPT)

Kalau Anda mau membangun kostan yang lebih dari 10 kamar, kamu harus mengurus IPT untuk mengubah status tanah jadi tanah untuk usaha.

3. Dokumen Lingkungan

Dokumen lingkungan penting sekali untuk menjaga lingkungan kost Anda dari kerusakan yang mungkin muncul karena usaha yang Anda jalankan.

4. Site Plan

Sebelum membangun kost-kostan, penting juga menyiapkan site plan untuk memberi gambaran detail terkait bangunannya, termasuk seperti apa integrasi dengan sekitar bangunan.

Site plan menjadi salah satu dokumen kelengkapan izin usaha kontrakan atau kostan. Isi dokumen biasanya adalah rincian tentang jalan, listrik, air, juga fasilitas sosial dan umum yang akan ada di situ.

5. Izin Operasional

Agar Anda tidak dikenai sanksi dari pemerintah, lebih baik urus izin operasionalnya ke RT, RW, atau pemerintah setempat ya.

6. Sertifikat Laik Fungsi Kost

Agar dapat berjalan, dokumen penting untuk izin usaha kost selanjutnya adalah harus punya Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Ini seperti sertifikat dari Pemerintah Daerah untuk gedung yang sudah dibangun dan sudah memenuhi syarat untuk digunakan.

Nah, pemeriksaannya sendiri akan dilihat seberapa sesuai fungsi bangunannya, aturan tata bangunan yang dipenuhi, dan pastinya soal keamanannya. Supaya andal sesuai IMB, harus juga sesuai standar soal kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

Ada pula standar lain yang harus dipenuhi untuk menjalankan usaha kost. Misalnya, harus ada kamar pribadi, ruang layanan, dan ruang bersantai. Atap kostan juga harus punya ventilasi dan cahaya alami yang cukup.

Untuk memenuhi syarat izin kost Jakarta, bangunannya juga harus memiliki fasilitas untuk evakuasi, untuk situasi darurat, atau bencana. Misalnya, ada pintu keluar darurat, sistem peringatan bahaya, dan jalur untuk keluar.

Pajak Usaha Kost

Selain memahami dokumen-dokumen penting untuk memulai usaha kostan, Anda juga mesti tahu berapa pajak yang harus dibayar buat kostan. Pajak kostan biasanya diatur di Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 46 Tahun 2013 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Usaha yang diterima.

Pada Pasal 2 Ayat 1, aturan yang tertulis adalah sebagai berikut:

  • Kalau omzet Anda tidak lebih dari Rp4,8 miliar per tahun, pajaknya akan langsung menjadi PPh final.
  • Untuk pajak kostan sendiri, biasanya dikenakan 1% dari total pemasukan yang Anda terima.

Tanpa izin usaha kost, Anda bisa dikenai hukuman berat sesuai Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 8 Tahun 2007 tentang Ketertiban Umum Pasal 61 ayat (3).

Hukumannya adalah penjara minimal 30 hari dan maksimal 180 hari, ditambah denda maksimal 5 juta rupiah.

Penutup

Jangan lupa cek izin usaha kost setempat yang berlaku, karena syarat-syaratnya bisa berbeda dari satu tempat ke tempat lain. Anda dapat berkonsultasi dengan kami di https://legalist.id/ agar usaha kostan Anda mematuhi semua aturan yang berlaku.